自己买的房子却住着别人？海安法院这样判！
许军向赵强购得一套住宅后，发现因赵强拖欠其表哥刘威的债务，之前一直把该房租给刘威夫妻居住，直到赵强还清债务为止。多次交涉无果后，许军将刘威夫妇诉至法院，要求二人立即腾空并搬离案涉房屋。近日，南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，驳回许军的诉讼请求。2018年3月，赵强向表哥刘威借款150万元，后双方签订房屋租赁合同，约定赵强将其所有的人民路20号房屋出租给刘威，以借款150万元的利息为租金，在赵强未还清借款时，刘威有权居住或者转租、转借。此后，刘威夫妻一直居住于该套房屋内，并按时缴纳水电、物业费等。2020年5月，赵强与许军签订房屋买卖合同，约定将该房屋出售给许军，购房总价款为120万元。许军在支付30万元定金后，询问能否看房，赵强回复该房屋现由其表哥刘威夫妇居住，暂不便看房。对此，许军未表示异议，在支付了剩余款项后，与赵强一起至不动产中心办理变更登记，并领取了该房屋的不动产权证书。因赵强未归还借款，案涉房屋一直由刘威夫妇居住。后许军便与赵强签订了退房退款协议，约定若赵强一个月内未将房屋交付其使用，则应当退还购房款120万元，否则其有权自行开锁入住。但一个月后，赵强未交房也未退款。于是许军将刘威夫妇诉至海安市人民法院，要求二人立即腾空并搬离案涉房屋。海安法院经审理认为，许军系通过与赵强签订买卖合同的方式继受取得案涉房屋，虽然办理了不动产产权变更登记，起到了权利公示的作用，但是出卖方自始未交付，可见许军从未实现过对房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有权权能。而当事人主张物权排除妨害的前提是其已经取得相应的物权权能，因此在所有权与占有权能相分离的情况下，尚不能认定许军有权基于房屋所有权人地位而要求房屋的实际占有人排除妨害。
此外，刘威夫妻在房屋买卖前就已与赵强签订房屋租赁合同，二人对房屋的使用不属于非法侵占。在许军支付定金、要求看房时，赵强便告知刘威夫妻居住于此，不便看房。依据“买卖不破租赁”原则，许军在明知该房屋已被出租的情况下仍然购买，应当承担相应后果，无权要求刘威夫妻搬离房屋。同时法院释明，若许军认为因未能实际取得对房屋的实际占有致使自身权利受损，可依法向合同相对方赵强主张损害赔偿。一审判决后，许军提起上诉。南通中院审理后维持了原判。（文中涉案当事人均为化名）
法官说法所有权变动不影响租赁合同的效力《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条为“买卖不破租赁”原则，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。一般认为，租赁权是物权化的债权，承租人行使租赁权主要体现在对租赁物的使用、收益，故对人的依赖较弱而对物的依存较强。从保护承租人利益和维护交易秩序出发，在租赁期限内发生租赁物所有权转移即“先租后卖”的，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系而成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务。本案中，因为房屋租赁事实先于房屋买卖，根据买卖不破租赁的原理，即使许军完成了产权变更登记，仍不影响赵强与刘威的房屋租赁合同效力，刘威仍然享有房屋的使用权。在此情况下，许军欲维护自身权益，可向赵强主张合同损失。承办法官提醒，卖房人应当诚实守信，将房屋租赁情况如实告知购房人，也就是说让购房人了解购买房屋以后必须承担的租房义务，从而提前避免房屋买卖后引起的租赁纠纷。同时对于购房人来说，买房前也应该充分了解房屋是否存在租赁的情况，租期是否到期，以免发生买了房自己却住不进去的情况。（来源：海安市人民法院） 学法守法用法:victory::victory::victory:
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